Свободная планировка. Благо или лишняя головная боль?

В России набирает популярность тема квартир свободной планировки.

Квартира свободной планировки – это квартира, пространство которой ограничено только несущими стенами. Свободная планировка квартир стала возможной благодаря технологиям каркасного и монолитного построения домов, при которых функции несущих выполняют либо только наружные стены, либо специальный каркас, который не сильно влияет на внутреннюю планировку.

Многие застройщики позиционируют свободную планировку как конкурентное преимущество, как фактор, способный повысить привлекательность объектов недвижимости в глазах потенциальных покупателей. Объясняется это тем, что в квартире со свободной планировкой якобы можно реализовать любое планировочное решение, любые идеи, любые самые смелые задумки. Именно такой посыл можно найти в буклетах и на сайтах застройщиков.

И – нет, это абсолютно не так. Утверждение о том, что «в квартире со свободной планировкой можно реализовать любое индивидуальное планировочное решение» - является сугубо ошибочным.

Ничего удивительного в том, что обыватели верят в этот миф. Люди не так часто покупают квартиры, чтобы в достаточной степени «быть в теме» нюансов свободной планировки.

Но когда профессиональные дизайнеры интерьеров повторяют вслед за застройщиками что-то подобное – это уже совсем не норма. Каждый дизайнер интерьеров обязательно должен знать все плюсы и минусы, все «можно» и «нельзя» свободной планировки.

О них и поговорим в этой статье.

Итак, допустим, вы – дизайнер интерьеров, и к вам обратился новоиспеченный собственник квартиры со свободной планировкой. Для начала, давайте убедимся, что речь идет действительно о так называемой «свободной планировке».

Обычно на «свободу» планировки нам указывает как сам конструктив объекта недвижимости, так и соответствующая документация, которая содержит план помещения (например, план БТИ или спецификация помещения к договору с застройщиком).

Конструктивные особенности квартиры свободной планировки могут быть следующие:

На планах свободная планировка может быть отмечена одним из следующих вариантов:

Следует отметить, что самый популярный вариант того, как выглядит квартира свободной планировки в натуре и по плану – следующий: в квартире все перегородки выложены высотой по колено, на плане БТИ присутствует конкретная планировочная разметка и указания на структуру перегородок, но лишь тонкими пунктирными линиями.

Почему такой вариант квартиры свободной планировки является самым популярным? Ответ кроется в юридических нюансах свободной планировки.

Итак, застройщики и многие риэлторы повсеместно позиционируют квартиры свободной планировки как «территорию свободного творчества» для дизайнеров и будущих собственников.

Разберемся, так ли это?

Начнем с того, что российское законодательство вообще не предусматривает никакой свободной планировки. Юридического понятия «свободная планировка» - не существует.

Более того, для каждой новостройки на самом деле существует детальный строительный план, который содержит указания на внутреннее расположение всех перегородок в квартирах и иных помещениях здания. Без такого плана застройщик элементарно не смог бы пройти обязательную строительную экспертизу архитектурно-проектной документации и получить разрешение на строительство дома.

Итак, свободная планировка квартиры – это юридическая фикция. У каждой квартиры каждого жилого дома есть своя планировка, зафиксированная в соответствующей архитектурно-проектной документации.

Значит ли это, что все застройщики и многие риэлторы, которые предлагают вам купить квартиру со свободной планировкой, - мошенники? Отнюдь нет. Ведь они используют термин «свободная планировка» не в юридическом, а в потребительском (или обывательском) аспекте. А с точки зрения обывателя свободная планировка действительно существует, и ее примеры представлены на фото выше.

Делаем вывод: с юридической точки зрения квартир со свободной планировкой не существует. Структура внутренних перегородок каждой квартиры была определена застройщиком на стадии проектирования, зафиксирована в соответствующих планах и иных элементах архитектурно-проектной документации, а также согласована с компетентными государственными органами еще до начала строительства.

Кстати, именно поэтому самым популярным вариантом «облика» квартиры свободной планировки в натуре и по документам – это когда в квартире все перегородки выложены высотой по колено, на плане БТИ присутствует конкретная планировочная разметка и указания на структуру перегородок, но лишь тонкими пунктирными линиями. Такой вариант является наиболее компромиссным для застройщика: он все сделал правильно по отношению к государству и контролирующим органам, ведь планировка есть и на объекте и по документам; в то же время, он все сделал правильно и по отношению к покупателю квартиры, ведь фактически перегородки выложены лишь высотой в один блок, а на плане отображены тонким пунктиром.

Мы выяснили, что с формальной точки зрения никакой свободной планировки не существует, она является ничем иным как юридической фикцией. Но в таком случае почему же ее так хвалят застройщики?

Разберемся, каковы плюсы и минусы квартир со свободной планировкой для их покупателей.

Существует распространенный миф о том, что в квартире свободной планировки можно свободно реализовать любое планировочное решение, и при этом, якобы не надо ничего согласовывать с жилинспекицей или другими органами власти. Планировка-то изначально свободная.

На самом деле – это грубое заблуждение. Как было отмечено выше, с юридической точки зрения квартир свободной планировки не бывает. У каждой квартиры есть планировочное решение, согласованное застройщиком еще до начала строительства. И если планировка, придуманная дизайнером для конечного собственника квартиры, будет отличаться от планировки от застройщика, то собственнику понадобится сначала согласовать перепланировку квартиры в установленном законом порядке, получить разрешение на ремонт, а затем сдать результаты по акту.

Иными словами, «свободная планировка» квартиры – никак не освобождает собственника от процедуры согласования перепланировки в случае, если разработанное планировочное решение отличается от документальной планировки квартиры.

Двигаемся дальше. Выше мы отметили, что иногда квартира свободной планировки по планам выглядит вообще без указания каких-либо перегородок. На практике – это самый «плохой» случай, ведь ни у дизайнера, ни у собственника квартиры фактически нет сведений о том, где в этой квартире запроектированы мокрые зоны. А ведь именно с ними связан значительный пласт ограничений и норм.

Поэтому, если вы, как дизайнер интерьеров, получили в работу квартиру свободной планировки, у которой все перегородки отсутствуют даже на планах, то, строго говоря, приступать к разработке планировочного решения вы можете только после того, как запросите и получите в БТИ или у застройщика поэтажный план здания с указанием внутренних перегородок и мокрых зон. В противном случае вы будете выполнять планировочное решение исключительно «на ощупь» и с вероятностью в 99% нарушите требования обязательных норм и стандартов. Последствия таких нарушений изложены в отдельной статье.

С позиции выполнения ремонта – у квартир свободной планировки есть как плюсы, так и минусы. Все зависит от ситуации.

Если собственник квартиры действительно решит применить индивидуальное планировочное решение (придуманное лично или дизайнером), то свободная планировка может сыграть на руку, так как не придется выполнять демонтаж и вывоз существующих перегородок. При этом либо перегородки не надо будет демонтировать совсем (если их вообще нет), либо их демонтаж будет максимально упрощен (если перегородки возведены высотой в один блок).

Однако, если по тем или иным причинам собственник помещения решит использовать ту планировку, которая зафиксирована в документах застройщика, то никаких преимуществ свободная планировка ему не даст. Совсем наоборот – собственнику фактически придется самому достраивать свою квартиру, выполняя работы по возведению перегородок за свой счет.

Итак, квартира со свободной планировкой – в равной степени может оказаться как благом, так и источником лишней головной боли для ее собственника и для дизайнера, который с ней работает.

Главное – следует помнить следующее: