Свободная планировка. Благо или лишняя головная боль?

Узнайте, как дизайнеру не попадать в кабалу к заказчикам!
Прослушайте бесплатный мини-курс: "Договорная безопасность дизайнера"
Укажите ваш адрес электронной почты.
Мы направим вам реквизиты доступа к мини-курсу.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности.
В России набирает популярность тема квартир свободной планировки.
Квартира свободной планировки – это квартира, пространство которой ограничено только несущими стенами. Свободная планировка квартир стала возможной благодаря технологиям каркасного и монолитного построения домов, при которых функции несущих выполняют либо только наружные стены, либо специальный каркас, который не сильно влияет на внутреннюю планировку.
Многие застройщики позиционируют свободную планировку как конкурентное преимущество, как фактор, способный повысить привлекательность объектов недвижимости в глазах потенциальных покупателей. Объясняется это тем, что в квартире со свободной планировкой якобы можно реализовать любое планировочное решение, любые идеи, любые самые смелые задумки. Именно такой посыл можно найти в буклетах и на сайтах застройщиков.
И – нет, это абсолютно не так. Утверждение о том, что «в квартире со свободной планировкой можно реализовать любое индивидуальное планировочное решение» - является сугубо ошибочным.
Ничего удивительного в том, что обыватели верят в этот миф. Люди не так часто покупают квартиры, чтобы в достаточной степени «быть в теме» нюансов свободной планировки.
Но когда профессиональные дизайнеры интерьеров повторяют вслед за застройщиками что-то подобное – это уже совсем не норма. Каждый дизайнер интерьеров обязательно должен знать все плюсы и минусы, все «можно» и «нельзя» свободной планировки.
О них и поговорим в этой статье.

Квартира свободной планировки. Как это выглядит.

Итак, допустим, вы – дизайнер интерьеров, и к вам обратился новоиспеченный собственник квартиры со свободной планировкой. Для начала, давайте убедимся, что речь идет действительно о так называемой «свободной планировке».
Обычно на «свободу» планировки нам указывает как сам конструктив объекта недвижимости, так и соответствующая документация, которая содержит план помещения (например, план БТИ или спецификация помещения к договору с застройщиком).
Конструктивные особенности квартиры свободной планировки могут быть следующие:
  • Вариант 1. Все внутренние перегородки полностью отсутствуют. Такой вариант часто можно встретить, если речь идет о совсем маленьких помещениях, например – квартиры-студии до 42 кв.м. Для более просторных квартир такой вариант нехарактерен по ряду причин.
  • Вариант 2. В квартире возведены только перегородки в отношении ванной, санузлов, иногда – кухни. Остальные перегородки отсутствуют.
  • Вариант 3. Возведены все перегородки («мокрых зон», межкомнатные и др.), но лишь в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте. Иными словами, все перегородки в квартире высотой примерно по колено. Почувствуй себя Гуливером :-)
  • Вариант 4. В квартире возведены только перегородки в отношении ванной, санузлов, иногда – кухни. Остальные перегородки - в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.
Вариант 1. Все внутренние перегородки полностью отсутствуют.
Вариант 2. В квартире возведены только перегородки в отношении ванной, санузлов, иногда – кухни. Остальные перегородки отсутствуют.
Вариант 3. Возведены все перегородки («мокрых зон», межкомнатные и др.), но лишь в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.
Вариант 4. В квартире возведены только перегородки в отношении ванной, санузлов, иногда – кухни. Остальные перегородки - в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.
На планах свободная планировка может быть отмечена одним из следующих вариантов:
  • Вариант 1. Все внутренние перегородки на плане отсутствуют полностью. План содержит лишь указания на внешние стены и иные несущие элементы.
  • Вариант 2. На плане отмечены перегородки ванной, санузлов, кухни. Остальные перегородки не отмечены никак.
  • Вариант 3. Все перегородки на плане отмечены, но лишь тонкими пунктирными линиями.
  • Вариант 4. Перегородки ванной, санузлов, кухни – отмечены, остальные перегородки – нанесены тонкими пунктирными линиями.
Вариант 1. Все внутренние перегородки на плане отсутствуют полностью. План содержит лишь указания на внешние стены и иные несущие элементы.
Вариант 2. На плане отмечены перегородки ванной, санузлов, кухни. Остальные перегородки не отмечены никак.
Вариант 3. Все перегородки на плане отмечены, но лишь тонкими пунктирными линиями.
Вариант 4. Перегородки ванной, санузлов, кухни – отмечены, остальные перегородки – нанесены тонкими пунктирными линиями.
Следует отметить, что самый популярный вариант того, как выглядит квартира свободной планировки в натуре и по плану – следующий: в квартире все перегородки выложены высотой по колено, на плане БТИ присутствует конкретная планировочная разметка и указания на структуру перегородок, но лишь тонкими пунктирными линиями.
Самый популярный вариант того, как выглядит квартира свободной планировки в натуре.
Самый популярный вариант того, как выглядит квартира свободной планировки по плану.
Почему такой вариант квартиры свободной планировки является самым популярным? Ответ кроется в юридических нюансах свободной планировки.

Квартира свободной планировки. Юридические нюансы.

Итак, застройщики и многие риэлторы повсеместно позиционируют квартиры свободной планировки как «территорию свободного творчества» для дизайнеров и будущих собственников.
Разберемся, так ли это?
Начнем с того, что российское законодательство вообще не предусматривает никакой свободной планировки. Юридического понятия «свободная планировка» - не существует.
Более того, для каждой новостройки на самом деле существует детальный строительный план, который содержит указания на внутреннее расположение всех перегородок в квартирах и иных помещениях здания. Без такого плана застройщик элементарно не смог бы пройти обязательную строительную экспертизу архитектурно-проектной документации и получить разрешение на строительство дома.
Итак, свободная планировка квартиры – это юридическая фикция. У каждой квартиры каждого жилого дома есть своя планировка, зафиксированная в соответствующей архитектурно-проектной документации.
Значит ли это, что все застройщики и многие риэлторы, которые предлагают вам купить квартиру со свободной планировкой, - мошенники? Отнюдь нет. Ведь они используют термин «свободная планировка» не в юридическом, а в потребительском (или обывательском) аспекте. А с точки зрения обывателя свободная планировка действительно существует, и ее примеры представлены на фото выше.
Делаем вывод: с юридической точки зрения квартир со свободной планировкой не существует. Структура внутренних перегородок каждой квартиры была определена застройщиком на стадии проектирования, зафиксирована в соответствующих планах и иных элементах архитектурно-проектной документации, а также согласована с компетентными государственными органами еще до начала строительства.
Кстати, именно поэтому самым популярным вариантом «облика» квартиры свободной планировки в натуре и по документам – это когда в квартире все перегородки выложены высотой по колено, на плане БТИ присутствует конкретная планировочная разметка и указания на структуру перегородок, но лишь тонкими пунктирными линиями. Такой вариант является наиболее компромиссным для застройщика: он все сделал правильно по отношению к государству и контролирующим органам, ведь планировка есть и на объекте и по документам; в то же время, он все сделал правильно и по отношению к покупателю квартиры, ведь фактически перегородки выложены лишь высотой в один блок, а на плане отображены тонким пунктиром.

Свободная планировка. Плюсы и минусы.

Мы выяснили, что с формальной точки зрения никакой свободной планировки не существует, она является ничем иным как юридической фикцией. Но в таком случае почему же ее так хвалят застройщики?
Разберемся, каковы плюсы и минусы квартир со свободной планировкой для их покупателей.
Согласование перепланировки.
Существует распространенный миф о том, что в квартире свободной планировки можно свободно реализовать любое планировочное решение, и при этом, якобы не надо ничего согласовывать с жилинспекицей или другими органами власти. Планировка-то изначально свободная.
На самом деле – это грубое заблуждение. Как было отмечено выше, с юридической точки зрения квартир свободной планировки не бывает. У каждой квартиры есть планировочное решение, согласованное застройщиком еще до начала строительства. И если планировка, придуманная дизайнером для конечного собственника квартиры, будет отличаться от планировки от застройщика, то собственнику понадобится сначала согласовать перепланировку квартиры в установленном законом порядке, получить разрешение на ремонт, а затем сдать результаты по акту.
Иными словами, «свободная планировка» квартиры – никак не освобождает собственника от процедуры согласования перепланировки в случае, если разработанное планировочное решение отличается от документальной планировки квартиры.
Вывод №1. Сэкономить время и деньги на согласовании перепланировки в квартире свободной планировки – не удастся.
Двигаемся дальше. Выше мы отметили, что иногда квартира свободной планировки по планам выглядит вообще без указания каких-либо перегородок. На практике – это самый «плохой» случай, ведь ни у дизайнера, ни у собственника квартиры фактически нет сведений о том, где в этой квартире запроектированы мокрые зоны. А ведь именно с ними связан значительный пласт ограничений и норм.
Поэтому, если вы, как дизайнер интерьеров, получили в работу квартиру свободной планировки, у которой все перегородки отсутствуют даже на планах, то, строго говоря, приступать к разработке планировочного решения вы можете только после того, как запросите и получите в БТИ или у застройщика поэтажный план здания с указанием внутренних перегородок и мокрых зон. В противном случае вы будете выполнять планировочное решение исключительно «на ощупь» и с вероятностью в 99% нарушите требования обязательных норм и стандартов. Последствия таких нарушений изложены в отдельной статье.
Вывод №2. Если у вас отсутствует план квартиры, на котором перегородки и мокрые зоны отмечены хотя бы тонкой пунктирной линией, то «свобода» планировки вашей квартиры сулит вам лишь дополнительные заботы по получению поэтажных планов здания.
Ремонт в квартире свободной планировки.
С позиции выполнения ремонта – у квартир свободной планировки есть как плюсы, так и минусы. Все зависит от ситуации.
Если собственник квартиры действительно решит применить индивидуальное планировочное решение (придуманное лично или дизайнером), то свободная планировка может сыграть на руку, так как не придется выполнять демонтаж и вывоз существующих перегородок. При этом либо перегородки не надо будет демонтировать совсем (если их вообще нет), либо их демонтаж будет максимально упрощен (если перегородки возведены высотой в один блок).
Вывод №1. В случае реализации произвольного планировочного решения, исходная свободная планировка квартиры может быть рассмотрена в качестве плюса квартиры, так как избавляет от необходимости демонтажа существующих перегородок.
Однако, если по тем или иным причинам собственник помещения решит использовать ту планировку, которая зафиксирована в документах застройщика, то никаких преимуществ свободная планировка ему не даст. Совсем наоборот – собственнику фактически придется самому достраивать свою квартиру, выполняя работы по возведению перегородок за свой счет.
Вывод №2. Если собственник применяет планировку от застройщика, то квартира свободной планировки для него это не благо, а обыкновенный «недострой», который надо исправлять своими силами.
Итак, квартира со свободной планировкой – в равной степени может оказаться как благом, так и источником лишней головной боли для ее собственника и для дизайнера, который с ней работает.
Главное – следует помнить следующее:
  • С юридической точки зрения – никаких «квартир свободной планировки» не существует. У каждой квартиры есть планировочное решение, которое было согласовано еще до начала строительства дома.
  • Если у собственника квартиры на руках только план, который не содержит вообще никаких указаний на внутреннюю структуру квартиры и размещение мокрых зон, - следует сначала получить поэтажный план здания и лишь затем приступать к разработке нового планировочного решения. В противном случае вы рискуете наверняка нарушить требования обязательных норм, а ваш заказчик никогда не получит разрешение на ремонт.
  • Если разработанное вами планировочное решение для квартиры свободной планировки отличается от исходного планировочного решения квартиры, - собственнику в любом случае придется сначала получать разрешение на перепланировку квартиры, и лишь затем приступать к ремонту. Изначальная «свобода» планировки квартиры никак не отменяет этого обязательства.
  • Плюс свободной планировки заключается только в отсутствии необходимости демонтажа перегородок в случае реализации индивидуального планировочного решения. Других плюсов у нее нет.
Вывод
Так называемая "свободная планировка" - на деле оказывается совсем не свободная. Обязательно учитывайте это при разработке дизайн-проектов.