Договор на ремонт квартиры

Если вы занимаетесь ремонтом и отделкой помещений различного назначения, то наверняка для вас актуальна тема составления грамотного и корректного договора на ремонт.

Договор подряда на ремонт квартиры нужен хотя бы как полноценное и надлежащее юридическое основание для получения вами денег от заказчика. В отсутствии такого документа заказчик в любой момент может обвинить вас в получении неосновательного обогащения и потребовать возврата всех выплаченных за ремонт денег. Разумеется, шансы на успех у такого заказчика невелики: суды не любят таких истцов, которые откровенно злоупотребляют ситуацией и пытаются недобросовестно воспользоваться отсутствием письменного договора. Однако нервы такой заказчик вам потреплет хорошенько ))

Впрочем, мы рассматриваем договор подряда на ремонт отнюдь не только как формальное основание для получения денег. Договор подряда – это полноценный регулятор отношений, который должен правильно обозначить и зафиксировать именно вашу схему работы, предусмотреть все ваши интересы. В этом случае договор действительно будет защищать вас и ваши интересы в споре, а не наоборот подставит, как это часто бывает.

«Какие еще схемы работы? – спросит не особо искушенный в этих делах читатель, – там ведь все просто: сделал работу, получил деньги. Разве нет?»

Нет.

В сделке на ремонт есть масса нюансов, которые по-хорошему должен правильно отражать любой, даже самый простой договор на ремонт квартиры. А подрядчик, соответственно, должен о них знать. Рассмотрим некоторые из них.

Предметом договора подряда на ремонт является выполнение определенных строительно-монтажных или ремонтно-отделочных работ. Чтобы договор был конкретным, а не «абстрактным», он должен содержать указания на конкретный состав таких работ.
Существует два варианта указания состава и цены работ в договоре подряда на ремонт. Условно назовем их «Обстоятельный» и «Ленивый».

Какой из указанных вариантов лучше? У нас есть свое весьма убежденное мнение на этот счет, но сначала коротко обозначим плюсы и минусы обоих вариантов:

Обстоятельный вариант с подготовкой сметы на ремонт.

В случае же с «ленивым» вариантом плюсы и минусы взаимно противоположны.

Как видите, у «ленивого» варианта есть лишь один значимый минус, но по нашему убежденному мнению, он сильно перевешивает все возможные его плюсы, и делает данный вариант крайне нежелательным.

Дело в том, что в ремонте споры с заказчиками возникают чаще всего как раз ДО, а не ПОСЛЕ сдачи всех работ. И ситуация, при которой мы вынуждены спрашивать у эксперта стоимость фактически выполненных на текущий момент работ – весьма популярна. Такая экспертиза (наряду с экспертизой качества работ) – спутник буквально любого спора.

Если у вашего договора на ремонт нет подробной сметы с указанием расценок за единицу тех или иных работ, то эксперт не будет принимать во внимание ваши расценки при определении стоимости выполненных вами работ, а будет исходить из среднерыночных расценок, которые, как часто бывает, могут оказаться значительно ниже предполагаемых вами. В итоге вашу работу оценят значительно дешевле, чем вам бы хотелось. Почему? Потому что на стадии заключения договора вы поленились составить подробную смету и пошли по «ленивому» варианту заключения сделки – просто указали состав работ, ставку цены за «квадрат» и общую цену применительно к общей площади объекта ремонта.

Вывод: «ленивый» вариант определения состава и цены работ может хоть как-то подойти только тем подрядчикам, которые работают исключительно по среднерыночным расценкам или даже ниже рынка. Для остальных же единственным приемлемым вариантом с точки зрения юридических рисков – является вариант с подготовкой обстоятельной сметы.

Второй важный параметр договора подряда на ремонт квартир или иных помещений – это регламент закупки черновых материалов. По сути, здесь мы должны ответить на вопрос: «как и на каких условиях происходит снабжение ремонта необходимыми материалами?».

И тут тоже существует несколько популярных вариантов:

Давайте немного сравним эти варианты и выясним, почему их так много?

С первым вариантом все понятно, он самый простой. Вы делаете работы и сдаете выполненные работы по акту приема-передачи. Здесь мудрить не с чем.

Второй вариант, когда все материалы заранее посчитаны и указаны в смете – весьма хорош на случай досрочного расторжения договора подряда на ремонт. Помните, выше мы указали, что подробная смета помогает рассчитать цену работ, фактически выполненных на дату расторжения договора? Так вот, то же самое касается и материалов. При наличии конкретной сметы эксперт всегда сможет рассчитать состав, количество и цены не только выполненных работ, но и затраченных материалов.

Третий вариант – более «пластичен» и более востребован в современных условиях, когда цены на строительные материалы стремительно меняются буквально каждый день. Разумеется, в таких условиях подрядчики не хотят заранее заявлять какие-то предельные суммы, необходимые для закупки материалов, ведь потом за соблюдение этих показателей придется отвечать. Особенно, если цена материалов в договоре указана как твердая. Поэтому третий вариант хорош на случай любого скачка цен.

Важно отметить, что при использовании второго и третьего варианта подрядчик фактически действует как продавец товаров. То есть в отношении товаров правовой режим подрядчика фактически совпадает с режимом продавца. Это значит следующее: при применении второго и третьего вариантов подрядчик не обязан предоставлять заказчику какие-либо закупочные документы в отношении материалов. В то же время, он обязан отражать состав и цены фактически использованных материалов в актах приема-передачи. Фактически, в актах заказчик указывает «цену продажи» этих материалов заказчику. За какую цену при этом подрядчик закупил материалы сам – это его дело. Заказчик не вправе требовать от подрядчика сведения в отношении закупочных цен материалов. Как вы понимаете, это дает подрядчику возможность заработать на разнице между ценой закупки материалов у поставщиков и «ценой продажи» материалов, указанной в акте приема-передачи. И такой заработок является абсолютно легальным и не нарушает прав и законных интересов заказчика. «Режим продавца» позволяет подрядчику дополнительно заработать на материалах. Пожалуйста, пользуйтесь.

Но вместе с тем, подрядчик несет всю полноту ответственности за предоставленные материалы. «Режим продавца» налагает на подрядчика всю полноту ответственности за качество материалов, их количество, ассортимент, сроки поставки на объект и т.д. Продавец в этом случае несет также и гарантийные обязательства в отношении всех поставленных материалов. Если в течение гарантийного срока проявится какой-то брак по материалам, заказчик сможет совершенно обоснованно предъявлять все требования к подрядчику. Перенаправить их к поставщику материалов не получится, такая попытка будет незаконной.

Именно поэтому и «родился» четвертый вариант, который является наиболее комплексным с точки зрения документооборота, но наиболее оптимальным с точки зрения ответственности за товар. Дело в том, что если подрядчик в отношении материалов действует как агент заказчика, то «режим продавца» отсутствует и он не несет ответственности за качество закупленных им для заказчика материалов. Всю полноту ответственности за материалы будут нести поставщики, у которых подрядчик их закупил.

В этом – большой плюс данной схемы, актуальный для тех подрядчиков, которые не хотят нести ответственность за качество используемых на объекте материалов. Впрочем, есть у агентской схемы и явный минус: заработать на разнице между ценой закупки и ценой продажи уже не получится. Агентские отношения – прозрачные. И если подрядчик и сможет сделать наценку на стоимость товаров, то только в пределах конкретной, согласованной с заказчиком ставки.

Как видите, у договора подряда на ремонт есть масса нюансов. Причем, в этой статье мы затронули далеко не все из них. Может ли в этих условиях существовать какой-то типовой договор на ремонт квартиры? – Мы так не думаем. Существует ли какой-то простой договор на ремонт квартиры? – Безусловно, да. Но способен ли он полноценно защитить вас в рамках спора? – Мы так не думаем. Какой договор на ремонт квартиры составить и заключать с заказчиками? – Обращайтесь к нам, мы проанализируем вашу деятельность и сформулируем наиболее подходящий вариант.