Документы на ремонт

Производство ремонта – категория работ, тесно связанных с дизайном интерьера. Тем не менее, довольно малый процент студий самостоятельно способны взять на себя обязательства по производству ремонта. Работа эта довольно сложная и ответственная, поэтому студии чаще занимаются курированием ремонта, но в качестве подрядчика не выступают. Если же ваш бизнес способен предоставлять заказчикам услуги по производству ремонта, - вам следует «вооружиться» полным комплектом документов для такой сделки. С этой целью вы можете обратиться к нам. Здесь же мы коротко обозначим ключевые элементы комплекта документов на производство ремонта.

Договор – это ключевой элемент комплекта документов на ремонт квартиры. Предметом такого договора являются обязательства подрядчика по производству ремонтно-отделочных работ и передаче заказчику их результатов, а также обязательства заказчика по приемке и оплате выполненных работ.

Договор отделки квартиры должен содержать указание на конкретный объем и цену предполагаемых работ. Учитывая, что всякий заказчик всегда хочет заранее узнать конкретную окончательную цену ремонта, объем работ тоже должен быть согласован наряду с ценой.

Наиболее корректный способ указания цены и объемов работ – путем формирования сметы на ремонт. Однако в последнее время такой способ становится все менее популярен. Подрядчики ленятся просчитывать подробную смету на ремонт, а также опасаются, что, получив готовую смету заказчик отнесет ее другому подрядчику, который эти условия «перебьет». В связи с этим становится популярным вариант определения цены ремонтных работ, исходя из некой ставки, помноженной на площадь объекта ремонта. О таком варианте оценки ремонтных работ следует знать две вещи: во-первых, - он не очень хорош, так как не позволяет определить цену промежуточных результатов работ (например, в случае досрочного расторжения договора), во-вторых, - в этом случае обязательно следует указать, какие конкретно виды работ подрядчик выполняет, а какие нет. Если не указать пределы работ, заказчик может требовать от подрядчика выполнение работ, которые подрядчик принципиально не выполняет. Например – монтаж кондиционеров или иного климатического оборудования, установка дверей, сборка мебели и т.д. Не будет лишним даже прямо указать в договоре на ремонт, какие виды работ подрядчик НЕ делает, чтобы впоследствии не возникало конфликтных ситуаций на этой почве.

Вывод: в идеале договор на строительно-монтажные работы должен сопровождаться сметой с указанием конкретных видов, объемов и цены работ. Однако, если вы идете по «ленивому» пути и определяете цену по ставке за «квадрат», - включите в договор перечень видов выполняемых работ, а также перечень видов работ, которые не входят в предмет договора на отделочные работы.

Договор отделки квартиры также в обязательном порядке должен содержать указание на срок ремонта. Закон обязывает подрядчика указывать общий срок производства всех работ, предусмотренных договором. Указание же любых промежуточных сроков (сроков отдельных этапов или иных) – является правом, а не обязанностью сторон договора. Традиционно мы рекомендуем не указывать никаких промежуточных сроков ремонта, не включать в договор никакой план-график производства ремонта и не декларировать в рамках сделки какие-либо промежуточные сроки вообще. На практике для подрядчика в этом нет никаких плюсов, одни неудобства. Особенно сильно это проявляется в случае возникновения конфликта. Защищать интересы подрядчика в рамках сделки с «миллионом» промежуточных сроков – значительно сложнее, чем в рамках сделки с одним единым сроком производства всех работ.

Договор на отделочные работы должен также содержать указание на порядок приема-передачи ремонта. Здесь есть одно очень важное правило: договорной регламент приема-передачи результатов ремонта должен «побуквенно» соблюдаться подрядчиком. Иными словами – не важно, каков этот порядок. Важно – соблюдается он или нет. Соответственно – будет гораздо удобнее, если договорной регламент приема-передачи ремонтно-отделочных работ будет простым и удобным для подрядчика, то есть – будет адаптирован под устоявшуюся практику работы конкретного подрядчика.

Наиболее оптимальный во всех отношениях вариант инициации приема-передачи результатов ремонта – заключается в отправке подрядчиком заказчику уведомления о готовности результатов работ (или этапа работ) с приложением акта приема-передачи соответствующих работ.

Отправка такого уведомления, в силу договора должна порождать у заказчика встречное обязательство по производству проверки и приемки результатов работ в течение определенного периода времени. Обычно – не более трех дней для квартиры.

Более того, договором должно быть предусмотрено, что если заказчик не направит подрядчику мотивированный отказ от приемки результатов работ в течение периода приемки, то результаты работ следует считать принятыми на основании акта приема-передачи ремонта, подписанного подрядчиком в одностороннем порядке. Такой регламент следует прямо предусмотреть в договоре, хотя он и так «заложен» законом – ст. 753 ГК РФ.

Договор отделки квартиры должен также предусматривать «источник» черновых, чистовых отделочных материалов, а также декора и иных необходимых для ремонта товаров. В большинстве случаев – подрядчик самостоятельно снабжает ремонт черновыми материалами. Чистовые же материалы часто предоставляются заказчиком. Если в вашей практике все происходит так же, вам следует прямо указать, что закупка и поставка черновых отделочных материалов производится подрядчиком, а чистовые материалы являются давальческими, то есть предоставляются заказчиком.

Задержки передачи давальческих материалов могут привести к вынужденному нарушению подрядчиком сроков производства ремонта. Поэтому, во-первых, не будет лишним приложить к договору график поставки давальческих материалов, во-вторых, - предусмотреть в договоре на ремонт, что в случае задержек передачи давальческих материалов сроки ремонта соразмерно увеличиваются, в-третьих, - в идеале следует каждый раз уведомлять заказчика о продлении срока производства ремонта в связи с нарушением им сроков передачи давальческих материалов.

Смета на ремонт – традиционно приложение №1 ко всякому договору на ремонт, если оценка работ производится, исходя из объемов и цены всех необходимых на объекте работ. Разумеется, составление сметы – это довольно объемная и кропотливая работа. Однако, во-первых, - как уже было отмечено выше, такой вариант более приемлем для обеих сторон, в том числе – для подрядчика, а во-вторых, многие клиенты принципиально работают только с теми подрядчиками, которые формируют сметы, а не определяют цену работ «на глазок».

Важный момент: структура сметы должна соотноситься с договорным порядком оплаты ремонта. В частности, если подрядчик настаивает на периодическом авансировании этапов работ, - следует заранее разбить все работы по смете на этапы и зафиксировать состав и цены работ по каждому этапу. Если же Подрядчик предполагает лишь один аванс – при заключении договора и далее поэтапную оплату работ по факту их исполнения, то предварительное формирование структуры этапов в смете на ремонт не обязательно.

Акт приема-передачи объекта ремонта фиксирует факт приемки подрядчиком объекта ремонта в работу. Данный акт позволяет зафиксировать несколько юридически значимых фактов. Во-первых, он фиксирует готовность подрядчика к производству ремонта. Впрочем, грамотный договор на ремонт будет содержать указание на отсчет сроков производства ремонта, начиная не только с даты приемки объекта в работу, но и даты внесения аванса. Во-вторых, акт фиксирует возникновение ответственности у подрядчика за состояние объекта и находящихся в нем ценностей.

Вторую функцию такого акта подрядчику следует использовать максимально. В идеале следует указать, что на объекте в момент приема-передачи отсутствуют какие-либо вещи заказчика, в том числе ценные товары или оборудование. Это существенно осложнит заказчику возможность «повесить» на подрядчика убытки, связанные с дефектами или недостачей любых товарно-материальных ценностей на объекте. А ведь как известно, во время ремонта может произойти все что угодно.

Акт приема-передачи объекта ремонта заказчику составляется «в противовес» предыдущему акту – с целью фиксации факта возврата объекта ремонта заказчику по окончании выполнения всех работ, предусмотренных договором на ремонт. В этом акте следует зафиксировать факт отсутствия заказчика к состоянию объекта и составу товарно-материальных ценностей, находящихся на объекте.

Важный момент: не следует путать акт приема-передачи объекта заказчику и акт приема-передачи результатов ремонта. Это разные документы и фиксируют они разные факты.

Акт приема-передачи ремонтных работ – один из важнейших элементов комплекта документов на производство ремонта. Этот акт фиксирует факт надлежащего исполнения подрядчиком своих обязательств по договору на ремонт. Акт должен содержать указание на состав и цену выполненных и принятых работ, а также на факт приема-передачи и отсутствие у заказчика претензий к результатам ремонта.

В случае сделки на производство ремонта акт приема-передачи результатов работ может быть составлен как в свободной форме, так и с применением форм КС-2, КС-3.

Уведомление о готовности ремонта следует направлять заказчику в соответствии с требованиями регламента приема-передачи результатов ремонтных работ, предусмотренном договором на производство ремонта. Если договором предусмотрена поэтапная передача ремонтных работ, - уведомление с приложением акта следует направлять по факту готовности каждого этапа работ. Если договором предусмотрена периодическая передача результатов работ (например – ежемесячная или ежеквартальная), - уведомление с приложением акта следует направлять в соответствии с договорным графиком. Если договором предусмотрена передача результатов ремонтных работ только по факту производства всех работ по смете, - уведомление следует направлять по факту готовности всех работ.

Отправка грамотного уведомления о готовности результатов ремонтных работ к приемке – является весьма важным действием с юридической точки зрения. Пренебрегать им не следует.

Если производство ремонтных работ является основным или дополнительным видом вашей деятельности – обращайтесь к нам за разработкой индивидуального комплекта документов для соответствующих сделок. Мы с вами обстоятельно пообщаемся, выясним все нюансы и особенности вашего порядка взаимодействия с заказчиками ремонта, после чего подготовим для вас индивидуальный комплект документов, в полной мере отражающий специфику вашего бизнеса.