Документы строителей индивидуальных жилых домов

Строительство индивидуальных жилых домов – самостоятельная и весьма развитая индустрия. В рамках своей профессиональной деятельности нам многократно доводилось работать со строителями индивидуальных домов из дерева и иных материалов.

Практика показывает, что у строителей индивидуальных жилых домов также периодически возникают конфликты с заказчиками. В рамках таких конфликтов строители рискуют не только фактически построить дом для заказчика за свой счет, но и существенно доплатить заказчику путем исполнения штрафных санкций. Следует понимать, что в отношениях «строитель – заказчик» Закон РФ «О защите прав потребителей» раскрывается во всей красе, так как все ставки по сделке обычно весьма высоки. Поэтому и риски строителя – повышены.

Для того чтобы оптимизировать риски вероятности строительства за свой счет и возникновения убытков в рамках сделок с заказчиками строительства, - строителям следует использовать полный комплект грамотных документов, составленных с учетом специфики деятельности конкретного строителя или строительной организации. За разработкой таких комплектов документов вы можете обращаться к нам, а здесь мы коротко обозначим, какие документы используются в рамках сделки на строительство индивидуальных жилых домов.

Сделка на строительство индивидуального жилых домов – традиционный «хедлайнер» любого подобного бизнеса. Начнем рассмотрение документов строителя именно с анализа этой сделки.

Договор на строительство объекта ИЖС – это договор подряда. Характерной чертой договора подряда является то, что его нельзя считать исполненным, пока подрядчик не достиг необходимый результат, а также обязательство заказчика по не передал его заказчику. В случае договора на строительство индивидуального жилого дома – таким результатом является построенный индивидуальный жилой дом. Соответственно – предметом договора на строительство объекта ИЖС является обязательство подрядчика по постройке индивидуального дома и передаче его заказчику, а также обязательство заказчика по приемке и оплате выполненных работ.

Какие важные условия должен содержать договор на строительство жилого дома?

Сроки строительства жилого дома. Закон обязывает подрядчика указывать в договоре подряда срок, в течение которого обязательства будут исполнены в полном объеме. Разумеется, всякий подрядчик заинтересован в отсутствии такого сковывающего фактора, как сроки производства работ, однако такая ситуация недопустима в силу закона. Следует понимать, что если договор подряда на строительство дома не содержит указания на конкретный срок производства работ, либо срок указан размыто и неопределенно, - у заказчика появляется возможность признать договор незаключенным в судебном порядке, что весьма грустно для подрядчика, так как вместе с договором пропадают и основания для удержания аванса. Поэтому попытки «поиграть» со сроками в договоре могут иметь весьма плачевные последствия. Гораздо разумнее будет указать конкретный сроки производства работ и добавить к нему подробный регламент автоматического увеличения этого срока в случае нарушения заказчиком своих встречных обязательств (по оплате, приемке, предоставлению исходных данных, доступа на объект и т.д.).

Еще один важный момент, касательно сроков. Некоторые строители индивидуальных домов часто бросаются в иную крайность и прилагают к своему договору на строительство дома подробный календарный план-график производства работ. По нашему мнению, это является серьезной стратегической ошибкой. Дело в том, что закон обязывает подрядчика указывать только общий срок производства всех работ. Указание промежуточных сроков является правом, а не обязанностью сторон договора подряда. В то же время, закон содержит указание на то, что если подрядчик заявил какие-либо промежуточные сроки производства работ, то он в полной мере несет ответственность за нарушение заявленных промежуточных сроков. Возникает резонный вопрос: зачем вообще в таком случае указывать промежуточные сроки в договоре на строительство дома? Опять же, по нашему мнению, никаких преимуществ в указании промежуточных сроков для подрядчика просто нет. Иные строители ссылаются на то, что якобы план-график производства строительных работ позволяет им установить график производства выплат заказчиком. Однако, это не так. Следует понимать, что основанием для производства очередной выплаты в данном случае является не факт наступления конкретной календарной даты, а факт производства подрядчиком конкретного блока работ к конкретной календарной дате. Из этой схемы можно легко и безболезненно убрать дату и оставить только обязательство заказчика по производству очередной выплаты по достижении подрядчиком конкретного результата. И ничего не изменится. Будет лишь убрано обязательство подрядчика по производству данных работ строго к конкретной дате, что существенно «развяжет руки» подрядчику и избавит его от необходимости выплаты неустойки за нарушение этой даты. Поэтому в отношении промежуточных сроков выполнения работ – вывод простой: наличие промежуточных сроков выполнения работ в договоре на строительство индивидуального жилого дома играет на руку исключительно только заказчику.

Цена строительных работ и порядок оплаты. Цена работ по строительству дома может быть твердой или приблизительной, но на деле практикуется указание твердой цены. Идеальным вариантом формирование цены строительства дома является формирование сметы. Этот вариант идеально правилен как с точки зрения требований закона, так и с точки зрения соблюдения интересов обеих сторон. Более того, наличие подробной сметы позволяет в любой момент точно оценить стоимость фактически выполненных на объекте строительных работ. Это бывает очень важно и необходимо в случае, если стороны по той или иной причине расторгают договор досрочно.

Впрочем, сейчас популярен иной метод оценки строительства индивидуального дома. Подрядчик устанавливает некую ставку за строительство одного квадратного метра объекта и исходя из нее оценивает весь объем предстоящих работ. У такого метода оценки есть и плюсы, и минусы. Преимущество его заключается в отсутствии необходимости составления подробной сметы при подготовке каждой новой сделки. А ведь со сметами у подрядчиков отдельная проблема: любой заказчик, получив на руки тщательно просчитанную смету, легко может обратиться к конкурентам, которые дадут скидку. Никто не любит работать на конкурентов. Поэтому некоторые подрядчики выдают заказчику смету лишь в случае непосредственно заключения договора на строительство жилого дома, а до тех пор только озвучивают ему конкретные цифры. Минус такого метода оценки заключается в том, что он не позволяет легко и однозначно оценить стоимость фактически выполненных работ на любой момент. Такая необходимость периодически возникает в рамках исполнения сделок, и весьма разумно было бы обеспечить возможность такой оценки. Если же общая цена работ выведена путем умножения ставки на площадь объекта, оценка фактически выполненных работ на промежуточных стадиях строительства возможна в основном лишь путем проведения соответствующей экспертизы.

Помимо указания на цену работ, договор также должен содержать указание на порядок оплаты. Существует несколько вариантов схем оплаты. Практически все они предусматривают производство первой выплаты в форме аванса сразу после заключения договора на строительство индивидуального жилого дома. Последующие выплаты могут быть привязаны к фактам выполнения подрядчиком конкретных заявленных этапов работ. Оплата последующих этапов может выполняться как в форме авансов, так и путем оплаты фактически выполненных работ с зачетом суммы выплаченного аванса. Следует подчеркнуть, что если вы хотите получать оплату за каждый этап работ в форме аванса, то договор в обязательном порядке должен содержать указание на состав и цену работ по каждому этапу, то есть общая конкретная структура работ должна быть определена заранее. Если же вы предполагаете последующую поэтапную оплату работ, исходя из объемов фактически выполненных работ («открытые этапы»), то структурировать все работы заранее не обязательно, но опять же – должна быть возможность оценки фактически выполненных работ на любой момент. Отсюда вывод: метод оценки работ сильно влияет на регламент их оплаты.

Порядок приема-передачи выполненных работ по строительству жилого дома. Еще один важный регламент, который должен быть предусмотрен договором на строительство жилого дома. В договоре следует указать, какими конкретно действиями подрядчик засвидетельствует факт окончания работ по очередному этапу или всех работ целиком. Учитывая, что результат работ такого договора подряда является овеществленным (т.е. не является результатом интеллектуальной деятельности), в качестве такого действия допустимо рассматривать уведомление заказчика об окончании работ и/или отправку акта приема-передачи выполненных работ.

Далее договор должен возлагать на заказчика обязательства по приемке работ, возникающие в ответ на получение такого уведомления и/или акта приема-передачи строительных работ. При этом следует указать конкретный срок, в течение которого заказчик должен осмотреть результат работ и либо принять их, либо заявить мотивированный отказ от приемки. Весьма разумно установить здесь трех- или максимум пятидневный срок. Следует также указать, что по истечении указанного срока, а также при отсутствии мотивированного отказа от приемки результатов работ, - работы следует считать принятыми в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 753 ГК РФ (так называемая «приемка молчанием»). Такой регламент фактически исключает зависимость подрядчика от «капризов» заказчика и чересчур затянутой приемки результатов строительных работ.

Акт приема-передачи работ по строительству индивидуального жилого дома может быть составлен по форме КС-2, КС-3 (акт + справка), либо в свободной форме. В случае составления акта в свободной форме, следует отразить в акте перечень фактически выполненных работ, а также их стоимость. Если договор на строительство дома был составлен с приложением сметы, в акте следует фактически продублировать смету, указав тем самым состав и структуру выполненных работ.

Если во время производства работ по строительству индивидуального жилого дома стороны сделки согласовали выполнение каких-либо дополнительных работ, не учтенных в первоначальной смете, - в рамках приема-передачи выполненных работ следует «закрыть» актом дополнительные работы в том числе. Это можно сделать путем включения объема дополнительных работ в общий акт приема-передачи строительных работ, либо путем составления отдельного акта приема-передачи в отношении дополнительных работ.

Регламент снабжения строительства. Договор на строительство дома должен содержать указание на источник строительных и иных материалов, используемых подрядчиком в рамках производства строительных работ. Разумеется, в абсолютном большинстве случаев подрядчик выполняет строительство с использованием собственных материалов, либо самостоятельно производит закупку всех необходимых строительных и иных материалов. В этом случае следует указать состав закупаемых материалов в рамках сделки. Чаще всего подрядчики выполняют это путем указания материалов в общей смете на ремонт, либо формируют отдельную смету на материалы и также прилагают ее к договору.

Если же материалы полностью или частично будут предоставлены заказчиком, то в идеале следует приобщить к сделке перечень давальческих материалов – также путем формирования соответствующего приложения к договору. И не следует забывать, что заказчик может запросто нарушить сроки предоставления тех или иных материалов. При этом, разумеется, строительство тоже вынуждено задержится, так как невозможно выполнять ремонтные работы в отсутствие необходимых материалов. В связи с этим, будет разумно не просто перечислить перечень давальческих материалов, но и указать некий график их предоставления. Хотя бы обобщенный, с указанием месяцев, к которым материалы должны быть предоставлены.

При составлении договоров на строительство индивидуальных жилых домов - мы всегда включаем все вышеперечисленные регламенты, а также множество иных важных условий сделки.

В случае договора на строительство дома в качестве технического задания в идеале должен выступать архитектурный проект. В большинстве случаев строительные организации располагают некоторым количеством типовых проектов на выбор, а также предоставляют свои услуги по разработке индивидуальных проектов строительства жилых домов. В случае, если заказчик строительства выбрал некий типовой проект, либо предоставил подрядчику свой готовый проект – его можно позиционировать в качестве технического задания на строительство жилого дома. Если же заказчик хочет воспользоваться услугами подрядчика по разработке архитектурного проекта, то обязательства по его разработке можно включить в предмет договора на строительство в качестве первого этапа работ, либо предварительно заключить отдельную самостоятельную сделку на архитектурное проектирование.

Техническое задание на строительство дома – документ весьма важный и ответственный. Он выполняет как рабочую функцию (ориентир при строительстве), так и формально-юридическую. Формально-юридическая функция технического задания на строительства заключается в том, что оно позволяет определить: выполнены ли работы по строительству жилого дома надлежащим образом. Значительные отступления результата строительных работ от норм и требований технического задания могут быть заявлены в качестве мотивировки при отказе от приемки результатов работ.

Смета на строительство дома – важный элемент сделки в случае, если стороны производят оценку работ с привязкой к их составу и объемам. В этом случае смета содержит указание на состав и цену всех работ, предусмотренных договором на строительство дома. Если же оценка стоимости строительства выполняется путем умножения предполагаемой площади жилого дома на некую ставку (более простой метод оценки строительства), то вместо сметы можно приложить к договору некую калькуляцию, которая содержит подробный расчет цены договорных работ.

Еще раз подчеркнем, что формирование сметы на строительство дома – более предпочтительный вариант, так как позволяет однозначно оценить объемы фактически выполненных работ на любой момент исполнения договора. Это удобно как при досрочном расторжении договора на строительство, так и в рамках приема-передачи результатов работ по отдельным этапам.

Впрочем, даже если цена работ формируется путем умножения площади на ставку, стороны тем не менее могут предусмотреть в договоре отдельные этапы строительства и указать цены работ по каждому этапу в процентном соотношении к общей цене строительных работ. В этом случае появятся некие ориентиры, позволяющие однозначно установить цену фактически выполненных работ на определенных этапах и без сметы на строительство.

Дополнительное соглашение к договору на строительство дома – это документ, который в обязательном порядке должен быть в «арсенале» строителя и должен применяться по мере возникновения необходимости.

Дополнительным соглашением следует фиксировать изменение любых условий заключенного договора на строительство дома. Изменение цены строительства, изменение сроков строительства, изменение объема строительных работ, изменение требований к объекту застройки – все это следует фиксировать письменно, в противном случае впоследствии вы никак не сможете доказать факты изменения соответствующих условий.

В нашей практике было множество случаев, когда у подрядчиков возникали проблемы в связи с отсутствием должного серьезного отношения к дополнительным соглашениям. Например, был случай, когда подрядчик заключил с заказчиком договор на строительство дома из оцилиндрованного бревна. Уже после возведения стен заказчик попросил обтесать стены в некоторых помещениях, чтобы они стали ровными. Мы не в должной степени владеем строительной терминологией, поэтому излагаем обыденным языком. Подрядчик согласился выполнить дополнительную работу и обтесал стены. Впоследствии между сторонами возник конфликт на иной почве, но заказчик, помимо прочего, обвинил также подрядчика в том, что построенный дом не соответствует требованиям технического задания и проекту: якобы стены в отдельных помещениях не соответствуют исходным требованиям. Если бы стороны своевременно зафиксировали изменения условий договора на строительство путем подписания соответствующего дополнительного соглашения, - у заказчика не было бы возможности воспользоваться такой «лазейкой». Еще один «хрестоматийный» пример – когда стороны договора по ходу производства работ согласовывают более продолжительный срок строительства, нежели указан договоре, после чего подрядчик спокойно работает дольше заданного срока, а заказчик впоследствии взыскивает с него неустойку за просрочку сдачи результатов работ. Если бы при этом факт увеличения сроков строительства был зафиксирован документально, у заказчика не было бы возможности взыскивать неустойку.

Акт приема-передачи результатов работ по строительству дома – один из важнейших элементов комплекта документов строителя. Он фиксирует факт надлежащего исполнения обязательств и «закрытие» сделки.

Акт приема-передачи строительных работ может быть составлен в свободной форме, либо по форме КС-2, КС-3 (акт + справка). Каким бы ни был ваш договорной регламент приема-передачи результатов строительных работ, - если по окончании работ вы сформируете акт и направите его клиенту, то практически наверняка не ошибетесь.

Уведомление о завершении строительства – это документ, который, наряду с актом приема-передачи, в большинстве случаев позволяет зафиксировать дату завершения строительных работ и «остановить» срок строительства. Грамотно составленное уведомление о завершении строительства – важный элемент комплекта документов застройщика.

Если вы или ваша организация занимаетесь строительством индивидуальных жилы домов – обращайтесь к нам за разработкой полного комплекта документов в отношении вашей деятельности. Мы подготовим для вас такие документы, которые будут в полной мере защищать ваши права и интересы в раках сделок с заказчиками строительства.

Производство деревянного сруба – отдельное направление строительной деятельности. Подрядчики, выполняющие подобные виды работ, также должны располагать надлежащим комплектом документов, в полной мере защищающих их права и интересы. Коротко рассмотрим документы на производство сруба.

В рамках договора на производство сруба подрядчик может взять на себя обязательства по производству сруба, а также поставке и сборке его на участке заказчика. При заключении такого договора важно предварительно решить «судьбу» фундамента. На момент доставки и сборки сруба фундамент должен быть готов, а в идеале – успеть «отстояться», поэтому следует выяснить, кто занимается подготовкой фундамента. Если фундамент готовит тот же подрядчик, что и сруб, - работы по производству фундамента можно включить в предмет той же сделки, что и сруб, либо зафиксировать их «опережающией» самостоятельной сделкой.

Договор на сруб должен включать указание на наличие/отсутствие обязательств подрядчика по доставке и сборке сруба на участке заказчика, а также на иные существенные обязательства в случае их согласования сторонами.

Цена производства сруба обычно рассчитывается либо исходя из квадратуры стен, либо кубатуры леса, либо проектной площади постройки. Вне зависимости от метода оценки, договор на сруб должен содержать указание на конкретную цену выполнения работ.

Техническое задание на сруб – обычно выполняется в форме приложения к договору и содержит все ключевые требования к готовому изделию: форма, структура, порода леса, место происхождения леса, диаметр бревна и прочие существенные параметры.

Смета на сруб – также может быть составлена и приложена к договору на производство сруба. В частности, смета фиксирует метод расчета цены, а также содержит сам расчет цены сруба. Фиксация метода расчета цены сруба бывает необходима в тех случаях, когда объемы работ изменяются в рамках исполнения договора на сруб. Наличие конкретного метода оценки, зафиксированного в договоре, позволит сторонам избежать конфликта на почве определения стоимости дополнительных работ.

Акт приема-передачи деревянного сруба – это документ, который фиксирует факт надлежащего исполнения подрядчиком всех обязательств, возложенных на него договором на производство сруба. Акт должен содержать указания на объем, состав и цену выполненных работ.

Если ваш бизнес связан с производством деревянных срубов – обращайтесь к нам за разработкой комплектов документов для вашей деятельности. Мы тщательно выясним все нюансы и особенности вашего сотрудничества с заказчиками и разработаем документы, в полной степени отражающие всю специфику вашего бизнеса.